L'investissement immobilier est une stratégie de placement appréciée depuis des décennies pour sa stabilité et son potentiel de rentabilité. Si vous envisagez de diversifier votre portefeuille immobilier ou de réaliser votre premier investissement, il est important de considérer des opportunités dans des endroits qui peuvent parfois être négligés par les investisseurs. Dans cet article, nous mettrons en lumière 5 villes insoupçonnées en France où investir peut être une excellente option : Niort, Chartres, Reims, Villeneuve d'Ascq, et Marseille.
Niort pour ses prix abordables
Avec une croissance démographique en hausse, un bassin d'emploi qualifié en expansion (abritant plusieurs sièges sociaux de mutuelles), une gare TGV, des espaces verts, la proximité de la mer et du marais poitevin, la « Venise verte » se présente comme un petit paradis pour les actifs et les familles, même si la commune ne peut rivaliser en termes de dynamisme culturel avec une grande ville et peut-être manque de certains services. Cependant, en dehors de ces réserves, Niort offre un environnement très propice à l'investissement locatif, offrant des rendements attrayants, voire très élevés (8% ou plus en brut pour de petites surfaces en colocation ou des immeubles de rapport). Étant donné la modestie des prix immobiliers, le risque de subir une moins-value est minime. En résumé, investir dans l'immobilier à Niort présente tous les avantages d'une décision judicieuse. Les investisseurs s'intéressent à la ville depuis un certain temps, d'autant plus qu'avec un budget de 150 000 €, il est possible d'acquérir un appartement de quatre pièces à Niort. En plus du centre-ville, les quartiers les plus attrayants pour les investisseurs sont situés dans le sud et l'ouest de la ville.
Reims pour sa dynamique
La ville où les rois de France étaient couronnés n'a toujours pas atteint la barre des 3 000 € par mètre carré pour les biens immobiliers anciens. En fait, elle en est encore assez éloignée, avec un prix moyen des appartements se situant à 2 753 €, malgré ses nombreux avantages, notamment sa position stratégique pour les travailleurs qui se rendent régulièrement à Paris. Cette réciprocité est également vraie, de nombreux Parisiens visitent la capitale champenoise chaque week-end ou pendant les jours fériés pour un séjour touristique, car les deux villes ne sont qu'à 45 minutes en TGV l'une de l'autre. De plus, la ville affiche un dynamisme économique impressionnant qui ne se limite pas à ses grandes maisons de champagne. Des start-up s'implantent et les commerces du centre-ville prospèrent. En regardant vers l'avenir, le quartier Clairmarais semble offrir les meilleures opportunités aux investisseurs, étant donné sa proximité avec la gare et l'arrivée prévue en 2025 du nouveau campus de l'école de commerce Neoma. Acquérir une petite surface dans ce secteur, y compris dans le neuf, représente un investissement très sûr.
Chartres en pleine effervescence
Située à moins d'une heure de Paris en train ou en voiture, Chartres attire de plus en plus de familles de la région parisienne avec de jeunes enfants, à la recherche de biens immobiliers à des prix abordables tout en souhaitant concilier l'accès aux services quotidiens et la qualité de vie à la campagne. Cela en fait un terreau propice pour les investissements en loi Pinel. Les promoteurs immobiliers ont bien saisi cette opportunité et sont très actifs dans la ville et ses environs, qui abritent également un écosystème lié à l'industrie des cosmétiques. Au début du mois de mars, environ 25 programmes immobiliers étaient en cours de commercialisation. Les prix moyens que nous avons observés se situent généralement entre 4 000 et 4 500 € par mètre carré. Ainsi, un appartement de deux pièces (T2) coûte environ 200 000 €, tandis qu'un appartement de trois pièces (T3) atteint environ 270 000 €.
Il est intéressant de noter que certains de ces programmes et lots répondent aux critères du Pinel+, permettant ainsi d'éviter une réduction de l'avantage fiscal du Pinel. Pour sécuriser votre investissement, il est recommandé de privilégier les secteurs proches du centre-ville et bien desservis par la gare, en évitant les quartiers les plus populaires comme La Madeleine à l'est. Les investisseurs les plus audacieux ou visionnaires pourraient également envisager Beaulieu au sud-est, un quartier en pleine transformation bien que populaire.
Villeneuve-d'Ascq pour les étudiants
Parmi les communes de l'agglomération lilloise, les options pour de nouveaux biens immobiliers neufs ne manquent pas. Cependant, le choix de cette ville de taille moyenne, la deuxième plus grande de la métropole européenne de Lille, peut s'expliquer par deux facteurs distinctifs : la vitalité de son tissu économique et l'importance de sa population étudiante. Villeneuve-d'Ascq se trouve dans une position avantageuse à cet égard, abritant les sièges de grandes entreprises telles que Bonduelle, Cofidis et Décathlon, ainsi qu'un vaste pôle universitaire accueillant plus de 50 000 étudiants.
Cela représente une opportunité intéressante pour les investisseurs, car de nouvelles résidences étudiantes sont prévues dans les mois à venir. Parmi celles-ci, citons Grand Angle, Qampus et Olympium. Ce dernier programme, qui comprend également une partie de colocation, propose 495 logements allant du T1 au T3. Les premiers occupants seront les athlètes des Jeux olympiques, garantissant ainsi aux investisseurs une livraison pour le 1er juillet 2024.
Un avantage notable des résidences étudiantes est le coût d'entrée relativement modeste (à partir d'environ 100 000 €), ce qui permet de bénéficier du dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : la possibilité de percevoir un loyer défiscalisé sur une longue période, de récupérer la TVA, et d'avoir des loyers sécurisés grâce à la gestion assurée par un professionnel, que le logement soit occupé ou vacant.
Marseille en plein métamorphose
C'est la ville qui attire le plus l'attention des investisseurs en ce moment. Contrairement à d'autres grandes villes où le marché immobilier ralentit, Marseille connaît une augmentation des prix immobiliers. Selon Meilleurs Agents, les prix dans la cité phocéenne ont augmenté de 11,2 % au cours des 12 derniers mois et ont bondi de 21 % en 2 ans. Pourtant, avec une moyenne de moins de 4 000 € par mètre carré, la deuxième plus grande ville de France a encore de la marge avant d'être considérée comme une ville aux prix élevés.
De plus, la métropole marseillaise est en train de subir une transformation majeure. De nouveaux immeubles de bureaux sont en construction dans le quartier d'Arenc, l'écoquartier Les Fabriques à Euromed prend forme et le musée d'art contemporain est en cours de rénovation. Il est impossible de lister tous les chantiers en cours ou achevés tant ils sont nombreux.
Si vous envisagez d'investir à Marseille, il est recommandé de privilégier le centre-ville, notamment les 1er et 2e arrondissements, qui offrent une grande stabilité locative. Par exemple, l'année dernière, des clients de la plateforme Investissement Locatif ont pu acquérir un appartement de trois pièces rue Adolphe Thiers pour un budget de 170 000 €, générant ainsi un rendement brut de 7,4 %